房地产新时代的信号释放
大会着重指出，“城市发展已经从大规模的增量扩张阶段，转变为以存量提质增效为主的阶段”。
2024年我国城镇化率高达67%，距离“十五五”规划设定的70%目标仅仅只差三个百分点。
这意味着城镇化的速度明显放缓了。
回顾十年前，棚改货币化政策极大地推动了住房需求，进而导致房价大幅上涨。
但在当下的形势下，这种做法大概率不会再大规模采用了。
取而代之的是，提出了高质量城市更新这一全新目标。
目前，土地市场遇冷，地块售卖困难，这使得地方财政面临着严峻的枯竭风险。
与此同时，开发商也背负着巨大的债务压力。
就拿我自己的经历来说，有央企开发商主动找到我，提出以低价进行“包销合作”，这实际上就是在贱卖资产来化解债务。
而且，城市之间的产业分化极为严重，在全国范围内，产业和人口都具有优势的城市不超过15个。
可以预见，非核心城市未来可能只剩下保障房市场。
在核心城市里，老房子和超高层住宅数量众多，建筑质量普遍较差，居民的居住幸福感也比较低。
不过，杭州和成都在房产品控方面做得相对较好。
这次会议传递出的核心信息是，我国城市和人口的高速发展阶段已然结束，在这种情况下，购买远郊区、新区的房子并不是明智之举。
城市发展的破局之道
土地财政已经步入“告别期”，有三条城市发展破局方向。
首先，要全面收缩城市扩张。
不管是何种类型的城市，都不应再盲目开发新区、进行撤县设区等操作。
就拿济南吞并莱芜这件事来说，虽然短期内济南的GDP排名有所上升，但从全国的整体视角来看，GDP总量实际上是减少的，而且莱芜还出现了产业和人才流失的问题。
如今城镇化已经接近尾声，有必要对强省会战略进行反思，可以考虑在省内培养2-3个省域副中心城市，以此来均衡发展。
其次，发展“一城多县”模式，利用轨道交通将它们串联起来。
县域经济是支撑中国经济的重要组成部分，未来城市化的发展模型将会是大城市周边有多个县城作为支撑，并且打通公共交通体系。
比如湖南省，它依托长株潭地区，将周边县城纳入覆盖范围，未来还计划连接轨道交通，形成一个区域经济联合体。
“一城多县”模式在日本和粤港澳大湾区都有成功的范例，但目前在我国的发展速度较为缓慢。
国家级城市群的交通路网建设，应该由中央给予投资支持。
最后，要积极寻找增量。
房地产行业需要转向高质量发展，在土地财政难以为继的情况下，各地方要努力打造具有自身特色的产业。
像曹县的汉服和棺材产业、义乌的小商品产业，都是很好的例子。
对于小城市而言，还可以对老旧小区进行“提质改造”，这样不仅能够带动上下游产业的发展，激活市场，还能让老房子重新焕发生机，变成“新资产”。
深入剖析房地产的本质
很多人在看待房地产问题时不够客观，常常把一些社会问题归咎于房价。
实际上，房价背后的本质是阶层和财富的重新分配。
在中国，中产家庭78%的财富都集中在房产上，如果房价下跌，中产家庭的财富将会大幅缩水，而中产阶层恰恰是消费的主力军。
对于中低收入群体来说，想要逆袭成为高净值人群，就需要拥有优质资产，通过这些资产从银行获得融资，实现钱生钱。
保障房与商品房的抉择
在深圳，大部分房子已经失去了金融属性，原因是周边大量出现了公租房、保障房，这些房子租金便宜，而且受到政府的严格管制。
对于工薪阶层来说，没必要费尽心思去购买商品房，申请保障房居住是一个不错的选择。
但这并不意味着普通人就失去了向上跃迁的机会。
在楼市低迷、保障房大力建设的时期，要具备“捡漏”思维和“正向稳定现金流”思维，合理利用房贷杠杆去“捡漏”核心资产，从而实现财富的逆袭。
